Com os juros ainda elevados nos Estados Unidos, abre-se uma janela rara para comprar imóveis comerciais de proprietários pressionados por dívidas — e é exatamente nesse cenário que a Primaz decidiu fazer sua estreia no mercado americano. A tradicional consultoria brasileira de imóveis comerciais se uniu à Legacy Real Estate Capital para estruturar uma tese de investimento em strip malls na Flórida, mirando ativos negociados com descontos relevantes em relação ao custo de reposição. A ideia é captar recursos de investidores brasileiros, aproveitar a alavancagem bancária e montar uma carteira com potencial de reposicionamento, aumento de aluguel e revenda em um ciclo mais favorável. A estratégia também explora uma afinidade comportamental: o apetite do investidor brasileiro pela Flórida, estado que muitos já conhecem por lazer, negócios ou residência. No artigo a seguir, você vai entender por que essa oportunidade surgiu agora, como funciona a tese, quais regiões estão no radar e por que esse tipo de ativo pode ganhar força nos próximos meses:
A estreia da Primaz nos EUA
A Primaz está dando um passo que ajuda a explicar o momento do mercado e a ambição da tese: pela primeira vez, a principal consultoria de imóveis comerciais fundada no Brasil vai atuar nos Estados Unidos. Depois de mais de 20 anos construindo reputação em grandes transações no país, a empresa decidiu aproveitar uma combinação rara de fatores: juros ainda altos, vendedores pressionados e ativos comerciais negociando abaixo do custo de reposição. Na prática, isso abriu uma porta para compradores com visão de ciclo, disciplina de aquisição e apetite para reposicionar imóveis que ainda têm potencial de geração de renda.
Fundada por Fernando Oliveira, a Primaz é conhecida por operações de peso, como a venda da sede do Itaú BBA na Faria Lima para o próprio banco. Agora, ao lado da Legacy Real Estate Capital, uma gestora americana fundada pelos brasileiros Jacob Abdala e Flávio Guimarães, a consultoria quer levar investidores daqui para um mercado que combina sofisticação, escala e oportunidade. A lógica é simples: usar relacionamento, conhecimento local e uma rede já existente de clientes brasileiros que investem em lojas e centros comerciais no país. Em vez de começar do zero com ativos complexos e distantes da familiaridade do investidor, a tese mira um produto que ele consegue entender, visitar e acompanhar de perto. E é aí que os strip malls da Flórida entram como peça central dessa estratégia.
Por que os strip malls ficaram baratos
O coração da oportunidade está no descompasso entre preço, custo de reposição e demanda potencial. Segundo a Primaz e a Legacy, há strip malls na Flórida sendo negociados com desconto de 30% a 40% em relação ao valor que seria necessário para construir um ativo novo. Esse tipo de diferença costuma aparecer quando o mercado passa por pressão de crédito, a liquidez diminui e parte dos proprietários precisa vender para reduzir alavancagem ou resolver questões de capital. Com os juros elevados, ativos que antes eram disputados podem ficar “baratos” por um tempo — não porque perderam toda a qualidade, mas porque o financiamento ficou mais caro e o vendedor perdeu poder de barganha.
Esse cenário é especialmente interessante em imóveis de varejo de nível B ou C, que normalmente não atraem os maiores fundos em um primeiro momento. A razão é objetiva: os grandes players preferem tickets maiores e transações mais eficientes, enquanto imóveis de menor valor, com necessidade de atualização, acabam fora do radar. Para quem sabe operar o ativo, porém, esse é justamente o ponto de entrada. A tese da Primaz e da Legacy prevê um retrofit leve, ou seja, intervenções pontuais para melhorar a qualidade percebida, ajustar mix de inquilinos e capturar aluguéis defasados. Em vez de apostar em uma virada radical, o plano é destravar valor com disciplina e conhecimento de mercado.
Há também um componente de timing. Quando o ciclo de juros começa a aliviar, o mercado imobiliário tende a reprecificar ativos com renda mais estável e ocupação alta. Comprar antes dessa reprecificação pode significar capturar a valorização em duas frentes: primeiro, pela melhora operacional do imóvel; depois, pela compressão de cap rate ou pela maior disposição de um comprador institucional em entrar no ativo. Em outras palavras, os strip malls da Flórida se tornaram atraentes porque entregam exatamente o que investidores sofisticados mais procuram em momentos assim: desconto de entrada, potencial de melhoria e uma saída plausível para frente.
Como a estratégia busca retorno
A estrutura desenhada pela Legacy parte de uma captação de US$ 50 milhões, que deve ser combinada com alavancagem bancária para chegar a algo próximo de US$ 130 milhões em poder de compra. Esse volume seria suficiente para montar uma carteira com sete a oito ativos, diversificando exposição sem perder foco regional. A lógica da carteira não é espalhar capital em mercados distintos, mas concentrar em uma geografia que apresenta familiaridade para o investidor brasileiro e, ao mesmo tempo, liquidez suficiente para uma saída no futuro. A meta é executar a aquisição em até 12 meses após a captação e, entre a compra e a revenda, criar valor por meio de gestão ativa.
Na prática, isso significa trabalhar a ocupação e o mix de inquilinos. A Legacy afirma já ter mapeado cerca de US$ 400 milhões em imóveis na Flórida, com ocupação média de 95%, o que fornece base para reajustes de aluguel em contratos defasados. Quando um strip mall opera com boa ocupação, mas com preços abaixo do mercado, o gestor tem uma janela clara para elevar a receita sem depender de um cenário macro extraordinário. Essa é uma das razões pelas quais o varejo de rua e os centros de conveniência voltaram a chamar atenção: a renda é fragmentada, os tickets são menores e existe espaço para melhoria operacional com custos relativamente controlados.
Flávio Guimarães resume bem a lógica ao defender que, depois do reposicionamento, o ativo pode ser vendido a um fundo de maior escala quando os juros estiverem menores e o mercado mais favorável. Isso cria uma tese de valor em duas etapas: comprar com desconto, operar melhor e vender no momento certo. É uma estratégia que exige execução cuidadosa, porque qualquer erro de seleção pode corroer a margem de segurança. Ao mesmo tempo, quando bem aplicada, ela se beneficia de um ciclo macro que tende a premiar paciência e disciplina. Para o investidor, o apelo está justamente em participar de um movimento que combina renda imobiliária, potencial de valorização e exposição a um mercado maduro, porém ainda ineficiente em certos nichos.
Quem deve entrar nessa tese
A Primaz identificou uma barreira importante: o brasileiro médio ainda não está acostumado a investir em imóveis comerciais nos Estados Unidos. Por isso, a captação tende a ser mais natural entre pessoas e famílias que já investem em lojas e shopping centers em cidades brasileiras. Esse público costuma entender vacância, aluguel por metro quadrado, repasse contratual e o valor de um bom tenant mix. Além disso, há um fator comportamental decisivo: muitos brasileiros já têm casa na Flórida ou viajam para o estado com frequência, o que reduz a sensação de distância e aumenta a confiança para acompanhar o ativo.
Essa familiaridade ajuda a explicar por que a tese não foi estruturada inicialmente para estados como Geórgia ou Texas, embora a Primaz tenha avaliado oportunidades nessas praças. Segundo Luiz Eduardo Viotti, a resistência dos investidores brasileiros a esses mercados foi maior, enquanto a Flórida aparece quase como um porto natural. Para uma estratégia que depende de confiança, recorrência de visitas e entendimento intuitivo do ativo, isso faz diferença. Em vez de forçar educação de mercado em uma praça menos óbvia, a operação escolheu o caminho mais aderente ao comportamento do investidor. E, no universo imobiliário, aderência muitas vezes vale tanto quanto a oportunidade em si.
Por que a Flórida virou prioridade
A Flórida concentra um conjunto de atributos que reforça a tese. O estado combina crescimento populacional, forte presença de consumo local, atração turística e uma base diversificada de residentes e visitantes. Para o investidor brasileiro, porém, há um elemento adicional: a conexão emocional e operacional com o mercado. Orlando, West Palm Beach, Fort Lauderdale e Tampa aparecem entre as regiões preferidas da Legacy, porque reúnem dinamismo econômico, boa circulação de consumidores e ativos com potencial de reposicionamento. Não se trata apenas de comprar barato; trata-se de comprar onde existe plausibilidade para melhorar a renda e revender bem.
Outro ponto relevante é a percepção de que os valores dos ativos são pequenos demais para os grandes fundos americanos. Essa lacuna de mercado cria uma janela para operadores mais ágeis, capazes de olhar para tickets menores e enxergar retorno em blocos que seriam irrelevantes para instituições de escala. Em mercados eficientes, a boa oportunidade costuma durar pouco. Em mercados parcialmente negligenciados, ela pode persistir tempo suficiente para que um gestor especializado entre com vantagem. É exatamente essa assimetria que a Primaz e a Legacy querem explorar, aproveitando o fato de que os strip malls ainda não entraram plenamente no radar dos maiores compradores. Em outras palavras, a tese trabalha com um mercado que já está melhorando, mas ainda não chegou ao ponto de exaustão de preços.
Há também uma segunda camada de proteção: parte da carteira deve incluir pequenos galpões de last mile, que funcionam como apoio às operações do varejo e se conectam ao avanço do e-commerce. Embora representem uma parcela menor da alocação, esses ativos adicionam diversificação e ajudam a capturar uma demanda logística que segue relevante em áreas urbanas e suburbanas. Assim, a estratégia não depende apenas do fluxo das lojas, mas de um ecossistema imobiliário mais amplo, em que conveniência, distribuição e consumo se encontram. Essa combinação dá mais robustez ao portfólio e aumenta as chances de uma saída bem estruturada quando o ciclo virar a favor.
O jogo aberto para o varejo americano
O movimento da Primaz e da Legacy mostra que o varejo imobiliário americano ainda tem bolsões de oportunidade para quem sabe ler o ciclo. Enquanto outras classes de ativos já se recuperaram ou avançaram mais rapidamente, o varejo segue em uma fase mais inicial de reprecificação. Isso não significa ausência de risco, mas indica que existe espaço para capturar valor antes que o consenso chegue por completo. Para investidores brasileiros, a tese adiciona um ingrediente poderoso: a possibilidade de entrar em um mercado conhecido, com governança profissional e estratégia clara de criação de valor.
No fim das contas, os strip malls da Flórida viraram o centro de uma aposta que combina intuição de mercado e método. A Primaz entra com reputação, relacionamento e leitura do investidor brasileiro; a Legacy traz a execução local, a captação e a gestão nos Estados Unidos. Se a tese funcionar como planejado, a operação pode servir de porta de entrada para outras iniciativas internacionais com foco em renda e valorização. E, para quem acompanha o mercado imobiliário, fica uma lição importante: quando juros, desconto e localização se alinham, a oportunidade não aparece por acaso — ela precisa ser enxergada antes dos demais. Essa é a beleza do jogo para quem sabe agir com visão de herói e precisão de mago.