A Leblon Realty está redesenhando sua atuação no mercado carioca com uma ambição clara: levantar cerca de R$ 200 milhões para estruturar seu terceiro fundo imobiliário e, com isso, acelerar a volta da casa à Zona Sul do Rio. Depois de anos com foco mais intenso na Barra da Tijuca, onde a disponibilidade de terra é maior e os projetos tendem a ganhar escala, a gestora vê novamente valor em bairros onde o terreno virou artigo de luxo. Ipanema, Botafogo, Leblon e até a Tijuca voltam a entrar no mapa de oportunidades, ainda que em um ambiente competitivo e com pouca oferta. O fundador Rafael Siqueira resume bem o desafio: em vez de olhar para grandes glebas, a empresa precisa encontrar ativos mais complexos, como imóveis antigos, estacionamentos e prédios subutilizados, que permitam viabilizar empreendimentos menores, porém altamente rentáveis. A mudança de rota não é improviso; ela reflete um entendimento mais refinado de onde está a assimetria do mercado. Em áreas consolidadas, a escassez costuma ser uma barreira para muitos, mas pode se tornar vantagem para quem sabe operar com capital, timing e parceria. É exatamente essa lógica que sustenta a nova fase da companhia. E, para entender onde esse movimento pode levar a Leblon Realty, vale olhar com atenção para a estratégia, os projetos em andamento e os bairros que podem ganhar protagonismo nos próximos ciclos:
Zona Sul volta ao radar
O retorno à Zona Sul não acontece por nostalgia, e sim por convicção estratégica. Em um mercado imobiliário marcado por ciclos, a escassez de terrenos em regiões nobres pode ser um problema para quem busca volume, mas uma mina de valor para quem trabalha com ativos bem posicionados. A Leblon Realty reconhece que não há espaço para grandes pranchas de desenvolvimento nessas áreas, então a lógica muda: é preciso comprar certo, estruturar rápido e extrair valor de projetos com densidade menor e liquidez superior. Esse tipo de operação exige leitura fina de mercado, negociação cuidadosa e capacidade de transformar limitações urbanas em diferenciais comerciais. Na prática, a casa quer reencontrar o tipo de oportunidade que fez sentido no primeiro fundo, quando aportou em empreendimentos residenciais em Ipanema e Botafogo. Agora, o objetivo é repetir a fórmula com mais maturidade e um ticket maior. A volta à Zona Sul também ajuda a equilibrar o portfólio entre regiões com perfis distintos: enquanto a Barra da Tijuca oferece escala, a Zona Sul entrega posicionamento, marca e um produto mais escasso. Para uma gestora que atua como sócia desde a compra do terreno, essa combinação é poderosa. Na ponta, o que parece falta de opção pode ser exatamente o que sustenta margens mais saudáveis.
Como a estratégia da gestora funciona
O modelo da Leblon Realty ajuda a explicar por que a empresa enxerga valor em mercados difíceis. Antes de criar a gestora, Rafael Siqueira passou quase 15 anos à frente da área imobiliária da Monteiro Aranha, experiência que moldou uma abordagem menos financeira e mais empreendedora. Em vez de entrar em estruturas como permuta, dívida ou mezanino, a companhia prefere comprar o terreno junto com o parceiro e desenvolver o projeto desde a largada, dividindo o risco com incorporadoras. Isso altera a dinâmica do negócio, porque aproxima o investidor das decisões-chave e reduz a distância entre capital e execução. Em termos práticos, a tese é simples: se o ativo é comprado bem, o desenho do projeto pode ser ajustado para capturar o melhor retorno possível. Esse modelo também dá à gestora mais controle sobre prazo, produto e posicionamento comercial, algo especialmente relevante em bairros onde cada metro quadrado precisa justificar sua existência. A estratégia não é apenas sobre comprar terra; é sobre entrar no projeto cedo, influenciar o desenho e escolher o momento certo de lançamento. Foi assim que muitos dos primeiros movimentos da casa nasceram, inclusive em operações sofisticadas, como a área em frente ao Norte Shopping, no Cachambi, que passou por diferentes planos até se tornar um grande residencial. O histórico mostra que a Leblon Realty gosta de ativos com potencial de transformação, especialmente quando há espaço para reconfigurar a vocação original do terreno. E esse mesmo olhar segue guiando a nova captação.
O que a experiência anterior revela
O caso do antigo terreno da Klabin, ao lado do Norte Shopping, mostra como a companhia pensa. A área tinha cerca de 30 mil metros quadrados e nasceu em uma sociedade entre Monteiro Aranha, Cyrela e BR Malls, com uma tese inicial ligada à expansão do shopping e à construção residencial sobre o empreendimento. Quando o mercado de shoppings mudou e as empresas passaram a reduzir investimentos em expansões e greenfield, o plano precisou ser redesenhado. A BR Malls saiu da operação e os sócios remanescentes seguiram com o residencial, que acabou virando o maior projeto do primeiro fundo, com aproximadamente 800 unidades. Esse tipo de adaptação explica por que a gestora se sente confortável em cenários de escassez: ela trabalha com flexibilidade, não com fórmulas engessadas. Em vez de procurar o terreno ideal em tese, busca o terreno viável na realidade. E, muitas vezes, isso exige paciência para esperar a janela certa, como ocorreu no caso da Tijuca, onde um empreendimento ainda aguarda condições melhores para sair do papel. Esse histórico reforça uma marca importante da empresa: ela não acelera por impulso, mas também não desperdiça oportunidades quando o contexto fecha a conta.
Projetos em andamento e o que vem a seguir
Enquanto prepara o novo fundo, a Leblon Realty não reduz o ritmo de execução. A companhia segue desenvolvendo projetos na Barra da Tijuca, região que voltou a ganhar tração após as mudanças aprovadas no Plano Diretor em 2024. Segundo Rafael Siqueira, o mercado local sofreu com excesso de oferta por anos, mas a fotografia começa a mudar. Isso é importante porque a Barra segue sendo uma praça central para a gestora, especialmente em empreendimentos de maior porte, parecidos com condomínios-clube desenvolvidos em parceria com a Cyrela. Nesses casos, o produto ganha escala, áreas de lazer amplas e dezenas ou centenas de unidades, um perfil bastante diferente dos projetos menores que a Zona Sul comporta. Além do residencial, há também uma frente logística robusta em andamento na Avenida Salvador Allende, em um terreno de 130 mil metros quadrados, com cerca de 50 mil metros quadrados de ABL. Esse movimento mostra que a Leblon Realty não está apostando todas as fichas em um único tipo de ativo. A tese é distribuir risco entre segmentos e regiões, sempre com a mesma lógica de entrada como sócia no desenvolvimento. Há ainda um fundo monoativo de lajes corporativas, com participação em um pedaço do Edifício Argentina, em Botafogo, cuja única cotista é a própria Monteiro Aranha. Ou seja, a companhia transita entre residencial, logística e corporativo com a mesma disciplina de origem. Essa diversificação não dilui a estratégia; ela aumenta a capacidade de atravessar ciclos e escolher onde o capital encontra melhor retorno.
O jogo da escassez na elite carioca
O ponto central da nova rodada da Leblon Realty está menos no volume absoluto e mais na qualidade da oportunidade. Na Zona Sul, o problema não é apenas a escassez de terra, mas a fragmentação das chances disponíveis. Muitas vezes, o investidor precisa montar uma operação a partir de peças improváveis: um edifício envelhecido, uma garagem antiga, uma área subutilizada ou um ativo com vocação travada. É um jogo de criatividade e persistência, em que conhecer os bairros profundamente faz diferença real no resultado. Para uma gestora com DNA de desenvolvimento, isso é especialmente valioso, porque permite criar projetos mais ajustados ao entorno e, ao mesmo tempo, preservar o apelo de exclusividade que o mercado local exige. O desafio, claro, é não romantizar a escassez. Ela aumenta a complexidade de aquisição, eleva a disputa por ativos e pode alongar a negociação. Mas, quando o processo é bem executado, o prêmio vem em forma de produto diferenciado, marca fortalecida e potencial de retorno acima da média. É por isso que a volta à Zona Sul importa tanto: ela recoloca a Leblon Realty em um tabuleiro onde a excelência operacional conta mais do que a simples disponibilidade de terra. E, em um ambiente assim, quem consegue antecipar movimentos costuma sair na frente. Para investidores e incorporadoras, essa é a região onde o capital precisa ser cirúrgico e o projeto, inevitavelmente, mais inteligente.
O próximo lance da Leblon Realty
A próxima fase da Leblon Realty combina ousadia e método. A gestora quer lançar um terceiro fundo mais robusto, ampliar a presença em regiões consolidadas e seguir operando com a lógica que aprendeu ao longo de anos de mercado: comprar bem, desenvolver com parceiro forte e preservar margem para mudar de rota quando necessário. Em um cenário em que muitos players ainda procuram escala a qualquer custo, a empresa parece apostar no oposto: foco cirúrgico, leitura local e capacidade de transformar escassez em tese de investimento. Isso vale tanto para a Zona Sul quanto para a Barra, tanto para o residencial quanto para a logística. O fio condutor é sempre o mesmo: entrar cedo, estruturar direito e capturar valor ao longo do desenvolvimento. Se o novo fundo for bem-sucedido, a Leblon Realty pode consolidar ainda mais sua posição entre os nomes mais atentos ao mercado imobiliário do Rio. E se a Zona Sul continuar apertada, melhor ainda para quem domina a arte de encontrar oportunidades onde quase ninguém enxerga. No fim das contas, é esse tipo de visão que separa quem apenas acompanha o ciclo de quem realmente ajuda a escrevê-lo. Quando o terreno é raro, a estratégia precisa ser afiada — e a Leblon Realty parece pronta para esse jogo.