O retorno discreto de uma gigante centenária

A Companhia City voltou ao centro do debate imobiliário paulistano com uma proposta que mistura memória urbana, estratégia de mercado e uma dose de audácia. Criada há mais de 115 anos, a empresa teve papel decisivo no loteamento de bairros como Jardins, Pacaembu e Morumbi, ajudando a desenhar o mapa residencial de alto padrão da capital. Agora, sob nova gestão, a companhia reaparece com uma missão delicada: discutir a atualização de regras urbanísticas que ela própria estabeleceu no passado e que, em muitos casos, ainda limitam o tipo de empreendimento possível nessas regiões.

O movimento chama atenção porque ocorre justamente em um cenário de escassez de terrenos bem localizados e de forte disputa por oportunidades em bairros nobres. Para incorporadoras, isso significa a chance de acessar uma nova frente de desenvolvimento em áreas tradicionalmente fechadas a projetos mais densos. Para moradores e associações, o tema envolve preservar a identidade dos bairros sem congelá-los no tempo. Nesse equilíbrio entre tradição e renovação, a Companhia City tenta se reposicionar como uma espécie de ponte entre o passado urbanístico da cidade e as demandas do presente.

Leia os principais pontos dessa reviravolta e o que ela pode provocar no mercado imobiliário paulistano:

• como a City voltou ao jogo com novo dono;
• por que as restrições atuais travam oportunidades;
• quais bairros podem ser afetados;
• e como a empresa pretende transformar legado em negócio.

O retorno da City ao mercado

Em 2024, Leonardo Paranaguá, ex-executivo de empresas como Tecnisa e Scopel, comprou 100% das operações da City. A aquisição saiu do portfólio do grupo colombiano Santo Domingo, ligado à holding Valoren, e, segundo o novo controlador, teria custado menos de R$ 10 milhões. O valor, que à primeira vista parece modesto diante da importância histórica da companhia, ajuda a explicar a natureza da operação: mais do que ativos físicos, o que mudou de mãos foi uma plataforma de influência urbana, memória documental e presença institucional em áreas muito específicas da cidade.

Esse tipo de ativo é raro porque não se resume à propriedade da terra. A City carrega uma espécie de autoridade informal sobre os bairros que ajudou a estruturar, já que incorporadoras interessadas em construir nessas regiões costumam submeter projetos a um parecer da loteadora. Embora esse parecer não possa ser cobrado, ele funciona como etapa relevante do processo, o que coloca a empresa em posição estratégica. Paranaguá, ao assumir o comando, recebeu também um acervo histórico e até um caminhão, mas o principal patrimônio é intangível: a capacidade de dialogar sobre o futuro urbanístico de áreas valiosas da cidade.

Esse retorno tem um componente simbólico importante para o mercado. Em vez de operar apenas como guardiã de um passado conservado, a empresa quer ser agente de reorganização urbana. A Cidade de São Paulo mudou profundamente desde que os bairros da City foram desenhados. Famílias ficaram menores, hábitos de moradia se diversificaram e o mercado de alto padrão passou a buscar soluções mais variadas, como casas mais compactas, condomínios verticais e produtos híbridos. É nesse novo cenário que a companhia tenta se recolocar, apostando que seu histórico pode abrir portas para uma atualização regulatória sem romper com o valor patrimonial das regiões.

Restrição urbanística ou oportunidade

O grande ponto de tensão está nas regras criadas pela própria City ao longo do século passado. Em boa parte das áreas loteadas por ela, ainda prevalecem restrições convencionais que limitam o uso do solo, muitas vezes permitindo apenas residências unifamiliares. Na prática, isso significa que terrenos valiosos permanecem subaproveitados em um mercado onde a terra urbana virou ativo escasso. Para incorporadoras, o problema é claro: há demanda por produtos de luxo, mas faltam oportunidades em endereços consolidados, bem servidos de infraestrutura e com forte apelo de localização.

Paranaguá argumenta que é preciso avaliar até que ponto essas restrições preservaram atributos positivos e até que ponto criaram distorções que precisam ser revistas. A lógica é simples: bairros feitos há 80 ou 100 anos refletiam um modo de vida específico, com famílias maiores, baixa densidade e outro padrão de mobilidade. Hoje, a cidade é mais complexa, e a pressão por habitação em regiões premium exige uma leitura mais contemporânea. A proposta não é liberar tudo de forma indiscriminada, mas discutir uma modernização controlada, capaz de manter características urbanas desejáveis e, ao mesmo tempo, permitir novos formatos de ocupação.

Esse debate pode ser decisivo para o mercado imobiliário de alto padrão. Em bairros como Jardim Guedala e Jardim Everest, por exemplo, as normas atuais ainda favorecem exclusivamente casas isoladas. Se houver revisão das regras, podem surgir oportunidades para projetos mais compatíveis com as dinâmicas atuais de demanda, inclusive em empreendimentos de menor escala e maior sofisticação arquitetônica. Para o setor, isso representa muito mais do que uma mudança técnica: é a possibilidade de destravar valor em áreas onde a oferta praticamente secou. Para a cidade, pode significar uma atualização inteligente de seu tecido urbano. Para isso acontecer, o diálogo com moradores e entidades será decisivo, porque qualquer mudança de uso do solo em regiões tão sensíveis precisa de legitimidade social, não apenas viabilidade jurídica.

O que pode mudar nos bairros nobres

Se a City conseguir avançar na revisão das regras, o impacto pode ser relevante em bairros associados há décadas a elite política e financeira, como Jardim Guedala e Jardim Everest. Essas áreas ganharam fama pela proximidade com o Palácio dos Bandeirantes e por um perfil residencial altamente restritivo. Com o tempo, porém, a própria dinâmica urbana de São Paulo mudou, e parte da demanda de alto padrão migrou para apartamentos sofisticados e casas em condomínios com maior eficiência de uso do solo.

Esse redesenho não significa descaracterização automática. Pelo contrário: em mercados maduros, modernizar regras pode ser uma forma de preservar valor. Quando um bairro permanece congelado por normas muito rígidas, ele corre o risco de perder relevância econômica e urbana. Quando há atualização equilibrada, abre-se espaço para novas soluções arquitetônicas, mais diversidade de uso e maior vitalidade imobiliária. É por isso que a discussão em torno da Companhia City interessa tanto a incorporadoras quanto a investidores institucionais: ela não trata apenas de construir mais, mas de construir melhor onde já existe uma história consolidada.

A nova estratégia de negócio da empresa

Além de atuar como mediadora de mudanças urbanísticas, a City também quer explorar novas formas de geração de receita. Paranaguá afirma que a empresa pode participar diretamente de novos projetos, criando ou estruturando negócios em parceria com incorporadoras interessadas em áreas sob sua influência. Essa possibilidade altera bastante o papel tradicional da loteadora, que deixa de ser apenas uma espécie de fiscal do regramento para assumir funções mais próximas de desenvolvimento, articulação e originação de projetos.

A companhia já estuda oportunidades em outros estados, como Paraná e Bahia, além do interior de São Paulo. No total, possui um landbank estimado em cerca de 30 milhões de metros quadrados, o que revela um potencial expressivo para futuras operações. A estratégia é inteligente porque aproveita uma marca com peso histórico e transforma passivo regulatório em plataforma de negócios. Em vez de depender apenas da preservação das antigas restrições, a empresa tenta se reinventar como agente de inovação territorial. Em linguagem de mercado, isso significa uma mudança do modelo de guardiã para o modelo de catalisadora.

É nesse contexto que a Companhia City volta a ganhar relevância. Com cinco funcionários fixos, segundo o próprio controlador, a empresa se define como uma “startup centenária”. A frase resume bem a tese do novo ciclo: uma organização antiga, mas com mentalidade de reinvenção. Para o mercado imobiliário, esse tipo de movimento costuma ser valioso porque combina conhecimento histórico, relacionamento institucional e acesso a ativos pouco óbvios. Quando uma empresa com esse perfil decide mexer no tabuleiro, o efeito tende a ir muito além da sua estrutura interna. Ele pode reorganizar expectativas, acelerar conversas e abrir um caminho que antes parecia travado.

Preservar o passado para abrir o futuro

O desafio da City é fazer uma transição que não seja lida como ruptura, mas como evolução. Em bairros nobres, a memória urbana tem peso econômico: ela sustenta reputações, valoriza endereços e cria barreiras de entrada. Por isso, qualquer flexibilização precisa vir acompanhada de cautela, argumento técnico e negociação política. Ao mesmo tempo, a cidade não pode ser tratada como peça de museu. Se o mercado muda, a legislação urbanística também precisa encontrar formas de acompanhar esse movimento.

No fim das contas, o que a empresa propõe é uma conversa sobre legado com propósito. O valor do passado não desaparece quando as regras evoluem; ele pode até ser reforçado se a atualização for feita com inteligência. Para o mercado residencial, o recado é claro: onde antes havia apenas restrição, pode surgir nova oferta, novos formatos e novo apetite de investimento. E quando uma marca centenária decide usar sua história como alavanca para o futuro, o setor inteiro precisa prestar atenção. Afinal, em São Paulo, poucas coisas são tão poderosas quanto a combinação entre terra, memória e visão estratégica.

Se a City conseguir conduzir essa transformação com equilíbrio, poderá provar que tradição e inovação não são opostos, mas forças complementares. E é justamente aí que mora a oportunidade: transformar antigos limites em novas possibilidades, sem apagar a identidade dos bairros que ajudou a criar.