Mario Garnero foi um dos primeiros empresários a apostar na Faria Lima, antes de a avenida se consolidar como o principal eixo financeiro de São Paulo. Aos 89 anos, ele relembra a compra do terreno onde ergueu suas torres corporativas, a dificuldade para viabilizar o negócio e a ideia, frustrada na época, de criar um ambiente mais misto e vibrante, com escritórios, circulação de pessoas e lojas de luxo nas calçadas. Para ele, a avenida poderia ter seguido um caminho parecido com a Madison Avenue, em Nova York, mas acabou assumindo outro papel: o de concentrar bancos, fundos e decisões estratégicas. Neste artigo, você vai entender como essa visão nasceu, por que a avenida mudou tanto ao longo das décadas e o que ainda pode acontecer com o entorno imobiliário mais disputado de São Paulo:
A visão que antecipou a Faria Lima
Mario Garnero gosta de olhar para a história como quem enxerga o mapa de uma cidade antes de ela ser construída. Quando comprou um dos primeiros terrenos da Faria Lima, a avenida ainda estava longe de se tornar o símbolo máximo do mercado financeiro paulistano. Havia espaço, havia expectativa e havia, sobretudo, a possibilidade de desenhar um eixo urbano com mais mistura entre usos, circulação de pessoas e atividade comercial. Na leitura dele, a avenida poderia ter incorporado o charme e a densidade urbana de uma Madison Avenue, em Nova York: escritórios acima, vitrines no térreo e calçadas mais vivas ao longo do dia.
Esse olhar revela muito sobre o papel de um investidor que não se limitava à compra de ativos, mas tentava imaginar o comportamento da cidade. Garnero veio de um percurso empresarial forte, com atuação no setor automotivo e no mercado imobiliário, e viu na avenida uma oportunidade de longo prazo. No entanto, o projeto urbano que ele idealizou encontrou limites práticos e culturais.
A resistência de bancos à criação de uma praça, por exemplo, já mostrava que a lógica predominante era outra: maximizar segurança, racionalizar o espaço e reduzir incertezas. O resultado foi uma avenida que cresceu mais para dentro do sistema financeiro do que para o comércio de rua. Ainda assim, a presença das torres gêmeas que ele ergueu permanece como uma das marcas iniciais dessa ocupação, um lembrete de como o mercado imobiliário pode influenciar o destino de uma região por décadas.
Garnero também faz parte de uma geração que entendia o imóvel não como um ativo passivo, mas como uma peça de articulação econômica. Comprar, desenvolver, alugar e reposicionar eram etapas de uma mesma estratégia. A avenida, naquela fase, ainda oferecia espaço para quem soubesse antecipar o movimento da cidade. E foi justamente esse instinto que o colocou entre os pioneiros de um endereço que, anos depois, se tornaria o centro de gravidade dos grandes negócios da capital.
Das torres ao domínio financeiro
O caso das torres de Garnero ajuda a entender como a Faria Lima mudou de identidade ao longo do tempo. O empresário entrou em cena ainda antes da consolidação definitiva da avenida como polo financeiro, num momento em que havia menos competição por terrenos e mais espaço para imaginar usos diferentes. A operação foi criativa até para os padrões de hoje: sem dinheiro disponível para a compra imediata, ele buscou crédito no Bradesco e estruturou o negócio com base na revenda dos espaços corporativos futuros, em um tipo de arranjo que hoje soaria sofisticado, mas que na época ainda era pouco usual.
As torres ficaram prontas no início dos anos 1980 e inauguraram uma lógica imobiliária que, anos depois, seria absorvida pela própria avenida. Com o avanço das obras de ampliação feitas na gestão Paulo Maluf, a Faria Lima passou a atrair bancos, gestoras e empresas de altíssimo padrão, em um processo que deslocou parte do eixo financeiro da Paulista para a nova centralidade. Garnero interpreta essa transição como algo geracional: a Paulista teria se tornado o território do velho dinheiro, enquanto a Faria Lima reuniu velhas fortunas e novos agentes numa mesma paisagem de negócios. Essa combinação foi decisiva para criar a atmosfera de relacionamento, acesso e velocidade que hoje define a região.
Nesse contexto, o imóvel corporativo deixou de ser apenas uma estrutura física para se tornar um endereço de poder. Ter presença na avenida passou a significar proximidade com fundos, bancos, escritórios de advocacia, private equity e operações que dependem de agenda curta e decisão rápida. O mercado percebeu isso cedo e, com a redução da oferta de terrenos na parte mais nova, começou a pressionar áreas vizinhas, como Pinheiros e o entorno da Rebouças. Essa dinâmica reforça um princípio clássico do setor: quando o centro principal satura, o valor migra para as bordas mais conectadas. É o efeito de transbordamento que ajuda a explicar por que o mercado imobiliário corporativo continua atento a cada metro quadrado disponível na região.
O entorno ganha nova força
Hoje, a escassez de estoque faz com que regiões próximas ganhem protagonismo. A própria Rebouças já mostra sinais de vacância reduzida, enquanto terrenos remanescentes tornam-se ativos estratégicos para incorporadores e proprietários. Em mercados assim, a localização não vale apenas pelo endereço em si, mas pela capacidade de capturar fluxo, reputação e liquidez futura. É por isso que a história de Garnero continua atual: ela mostra como uma aposta feita antes do consenso pode gerar valor por décadas, especialmente quando o ativo está posicionado em uma avenida que se transforma em centro de decisões econômicas.
O que a avenida ainda pode virar
Mesmo consolidada como polo financeiro, a Faria Lima ainda não esgotou seu potencial de transformação. Na prática, ela segue sendo um laboratório de reposicionamento urbano, onde cada novo projeto precisa equilibrar densidade, mobilidade, experiência e rentabilidade. O sonho de Garnero, de ver um eixo com mais vida no térreo e mais diversidade de usos, talvez não tenha se realizado na forma imaginada originalmente, mas a discussão permanece extremamente relevante. Em muitas cidades globais, as avenidas mais valorizadas são justamente aquelas que combinam negócios, consumo e circulação pública de maneira orgânica. A questão é que, em São Paulo, a força do mercado financeiro moldou o desenho urbano com outra prioridade.
Mesmo assim, há sinais de que o entorno possa amadurecer em direção a um modelo mais híbrido. O avanço de empreendimentos corporativos em regiões próximas, a busca por edifícios com maior eficiência e a disputa por ativos bem localizados indicam que o mercado continua aberto a novas leituras. Incorporadores experientes sabem que a melhor oportunidade não está apenas em repetir o que já funciona, mas em identificar onde a cidade está prestes a mudar de fase. Nesse sentido, a memória de Garnero funciona quase como uma bússola: ela lembra que o valor imobiliário nasce da interseção entre tempo, visão e execução.
Além disso, a ideia de uma avenida mais viva não é apenas estética. Ela responde a uma demanda concreta por espaços que favoreçam convivência, conveniência e produtividade. Em um cenário de transformações no trabalho e na ocupação dos escritórios, a qualidade do entorno importa cada vez mais. Mobilidade, serviços, gastronomia e integração com o bairro tornam-se diferenciais competitivos. Para investidores e desenvolvedores, isso significa que o entorno da Faria Lima pode seguir ganhando complexidade, mesmo sem abandonar sua vocação corporativa. E é justamente nessa tensão entre passado e futuro que a avenida continua tão valiosa.
O jogo segue em novo capítulo
Mario Garnero ainda olha para o mercado com o entusiasmo de quem gosta de ver a obra acontecer. Mesmo longe da rotina paulistana, ele mantém o radar ligado para oportunidades e admite observar terrenos próximos às suas torres com interesse renovado. É a postura de um empreendedor que nunca deixou de acreditar no poder do imóvel como instrumento de construção de valor. A frase que resume essa disposição é simples: ele gosta de tocar, construir e acompanhar o ativo de perto. No fundo, é a mentalidade de quem entende que o mercado imobiliário não se resume a planilhas, mas a percepção de contexto, coragem e timing.
Para o setor, a história traz uma lição valiosa. A Faria Lima que hoje concentra capital, prestígio e decisões nasceu de apostas que pareciam improváveis em sua origem. Algumas visões urbanas não se realizam exatamente como foram imaginadas, mas ainda assim abrem caminho para transformações profundas. O que Garnero viu lá atrás foi uma avenida com potencial de ser mais do que uma sequência de escritórios.
A cidade escolheu outro caminho, porém o impulso pioneiro dele ajudou a moldar esse destino. E, em um mercado onde os melhores endereços se tornam cada vez mais raros, essa combinação de visão e execução continua sendo o maior diferencial. No fim das contas, a história da avenida mostra que o jogo imobiliário muda de fase, mas nunca perde o seu brilho.
Leia a cidade antes que ela fique óbvia. É assim que investidores e incorporadores seguem encontrando valor onde a maioria ainda enxerga apenas quadras, torres e curvas de preço. A Faria Lima virou referência justamente porque foi sendo decifrada aos poucos, por gente que soube agir antes de todo mundo. E essa é a essência que ainda move o mercado: antecipar, construir e transformar.