A Shopee saiu na frente e garantiu 100% da área locável do novo Parque Logístico Guarulhos II, projeto da Brookfield Properties na Rodovia Presidente Dutra, perto do Aeroporto Internacional de Guarulhos. A pré-locação dos três galpões triple A reforça a disputa cada vez mais acirrada entre gigantes do ecommerce por ativos bem posicionados para operações de last mile, especialmente em um mercado com estoque novo limitado e demanda aquecida.
A negociação também expõe a valorização da região do entorno do GRU, onde a proximidade com o aeroporto e os principais corredores rodoviários tem pesado na definição de preço e velocidade de tomada de decisão. Com lance acima da média, a operação da Shopee superou o interesse do Mercado Livre e sinaliza como localização, escala e timing seguem determinando as maiores jogadas da logística imobiliária no país. A seguir, veja os bastidores, os números do projeto e o que esse movimento revela sobre o mercado:
A batalha pelo ativo em Guarulhos
Na guerra do ecommerce, a Shopee mostrou força e levou a melhor em uma disputa que vinha sendo acompanhada de perto pelo mercado imobiliário logístico. A empresa fechou a pré-locação de 100% da área do Parque Logístico Guarulhos II, projeto da Brookfield Properties na Rodovia Presidente Dutra, em um ponto considerado altamente estratégico para operações de distribuição rápida.
O ativo ainda está em construção, mas já nasce com destino definido: os três galpões do empreendimento serão ocupados pela varejista asiática, que venceu a concorrência direta com o Mercado Livre. A movimentação confirma como ativos bem localizados, próximos a grandes centros consumidores e a corredores de acesso rápido, seguem sendo disputados de forma agressiva por empresas que precisam ganhar eficiência em entrega e reduzir tempo de last mile.
O terreno do projeto foi adquirido pela Brookfield em 2025, depois de anos de negociação com os antigos proprietários. Antes disso, a área abrigava o posto Sakamoto, nome que acabou marcando a região e se incorporando ao imaginário local. Agora, o endereço entra em uma nova fase, com um desenvolvimento de padrão triple A, pensado para atender operações sofisticadas e de grande escala.
O projeto terá três galpões em um terreno de 222 mil metros quadrados e uma área bruta locável de 92 mil m², números que ajudam a dimensionar o apetite da operação. Para a Shopee, a decisão não foi apenas imobiliária: foi logística, competitiva e estratégica. Em um mercado em que localização pode significar vantagem operacional real, garantir um ativo desse porte representa uma jogada que combina visão de cadeia de suprimentos e leitura fina do território.
Por que Guarulhos virou ponto estratégico
Guarulhos ocupa hoje uma posição central nas discussões sobre logística urbana e regional. A proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos, somada ao acesso pela Rodovia Presidente Dutra, cria uma combinação rara de conectividade rodoviária e aérea. Na prática, isso reduz o tempo de deslocamento entre centros de armazenagem e as maiores áreas de consumo do país, especialmente a capital paulista e sua região metropolitana. Para operações de ecommerce, isso é ouro.
O conceito de last mile ganhou protagonismo exatamente porque o consumidor passou a esperar entregas cada vez mais rápidas, e o custo de falhar nessa promessa pode ser alto. É nesse contexto que um parque logístico em Guarulhos deixa de ser apenas um imóvel e passa a ser um nó logístico com impacto direto na experiência de compra.
Além da localização, há um elemento de escassez que torna o cenário ainda mais competitivo. Áreas próximas a GRU, com perfil adequado para galpões de alto padrão, não aparecem com frequência. O mercado já vinha sentindo essa pressão, e a busca por espaços prontos ou em desenvolvimento acelerou a disputa entre grandes players.
O Parque Logístico Guarulhos II nasce justamente nesse ambiente, em uma região em que cada nova nave logística é observada como se fosse um ativo tático. A equação envolve distância menor até o consumidor, melhor cobertura operacional e ganhos de produtividade. E isso explica por que a região se tornou alvo natural para empresas que precisam escalar operações sem abrir mão de agilidade. Para quem acompanha o setor, não é difícil perceber: a geografia segue ditando as regras do jogo.
Preço, disputa e apetite das gigantes
Um dos pontos mais relevantes dessa negociação está no preço. Segundo fontes do mercado, a Shopee teria aceitado pagar cerca de R$ 45 por metro quadrado, acima da média observada na região para ativos do mesmo tipo. Dados da consultoria Erea indicam que o valor médio pedido para galpões A e A+ está em R$ 42 por m².
Essa diferença pode parecer pequena em uma leitura superficial, mas em uma operação de grande porte ela altera de forma expressiva o retorno esperado do ativo e revela a disposição do locatário em garantir a localização desejada. Em outras palavras, a empresa decidiu pagar mais para não perder a oportunidade. Esse tipo de lance costuma acontecer quando o custo de não contratar o imóvel supera o ágio oferecido na negociação.
O caso também ajuda a entender como as gigantes do ecommerce têm calibrado suas decisões imobiliárias no Brasil. Shopee e Mercado Livre já vinham aparecendo em negociações concorrentes, inclusive em outro projeto da GLP na Dutra, em uma faixa de valor próxima da média regional. Mas desta vez a Shopee foi mais agressiva e conseguiu fechar o ativo. Isso mostra que a disputa não é apenas por espaço físico, mas por posicionamento de rede. Quem garante um galpão bem localizado consegue encurtar prazos, reorganizar rotas e, muitas vezes, aumentar a eficiência de última milha de forma imediata.
O movimento também sugere que a empresa está disposta a sustentar sua expansão com disciplina operacional e leitura de território. Em um setor em que cada metro quadrado pesa na margem, a decisão de pagar acima do mercado só se justifica quando há uma convicção clara sobre o valor estratégico do imóvel.
Demanda forte e estoque apertado
O momento do mercado ajuda a explicar o desfecho. A Erea projeta que a demanda por novos galpões deve superar a oferta de novo estoque neste ano, o que naturalmente pressiona preços e acelera negociações. Quando a vacância cai e a fila de interessados aumenta, o poder de barganha muda de lado. Os proprietários e desenvolvedores passam a trabalhar com pouca margem para errar, enquanto os ocupantes precisam tomar decisões mais rápidas e, muitas vezes, mais caras. Esse desequilíbrio favorece operações como a de Guarulhos, nas quais o ativo já nasce praticamente comprometido antes mesmo de ser concluído.
Na prática, o que se vê é uma corrida por ativos que unem escala, localização e flexibilidade de uso. O ecommerce amadureceu e aprendeu que a rede logística é parte essencial da estratégia comercial. Não se trata apenas de armazenar produtos, mas de construir uma malha capaz de responder à velocidade da demanda. E quando uma companhia como a Shopee assina um contrato com essas características, ela não está só alugando galpões: está comprando eficiência, previsibilidade e vantagem competitiva para os próximos ciclos de crescimento.
A jogada final do tabuleiro
O fechamento da pré-locação em Guarulhos reforça uma tendência que vem se consolidando no mercado logístico brasileiro: os melhores endereços estão cada vez mais caros, disputados e antecipados. Para os desenvolvedores, isso significa mais segurança na estruturação de novos projetos. Para os ocupantes, significa planejamento e capacidade de reação. E para o mercado como um todo, o caso mostra que a combinação entre escassez de áreas premium e expansão do ecommerce continua sustentando uma dinâmica favorável aos ativos bem posicionados. A Shopee, ao vencer essa disputa, não só garantiu um conjunto de galpões em ponto estratégico, como também enviou uma mensagem clara sobre sua disposição de investir pesado em sua malha de distribuição.
No tabuleiro da logística imobiliária, a jogada foi forte e bem calculada. A empresa entendeu que, em um ambiente de oferta restrita, quem hesita perde espaço. Já a Brookfield consolidou mais um projeto relevante em uma praça nobre para o segmento, confirmando a atratividade da região para operações de grande porte. No fim, o caso resume bem a nova lógica do mercado: localização certa, velocidade de decisão e leitura precisa da demanda podem valer mais do que qualquer tentativa de esperar o preço cair. Para quem acompanha o setor, fica a lição de sempre: em logística, o melhor ponto do mapa costuma ser o primeiro a sumir do mercado.