OPINIÃO: O custo de manter o Jardins exclusivo

Na última década, o mercado imobiliário em São Paulo tem enfrentado desafios significativos, especialmente na região dos Jardins. Este perímetro nobre, que engloba Jardim América, Jardim Europa, Jardim Paulistano e parte do Jardim Paulista, possui aproximadamente 5 quilômetros de áreas tombadas, o que restringe a verticalização e, consequentemente, a oferta de moradia. Este artigo pretende explorar o custo de manter essa exclusividade e as suas implicações para a cidade.
 

Densidade Populacional e Acessibilidade

A densidade média no Jardins gira em torno de 1.500 habitantes por quilômetro quadrado, um número surpreendentemente baixo se comparado a distritos como Moema e Pinheiros, que operam em uma faixa de 8.000 a 12.000 habitantes/km². Ao considerar o potencial construtivo dessa área, se os Jardins adotassem uma densidade semelhante à de Moema ou Pinheiros, poderíamos estar falando de cerca de 40.000 pessoas adicionais vivendo nesse local privilegiado. Essa situação ilustra uma contradição preocupante: enquanto a região tem a maior acessibilidade a empregos em até 45 minutos, sua ocupação é restrita a uma elite que não reflete a demanda populacional da cidade.
 
As restrições impostas pela Prefeitura geram uma escassez de moradias que, por sua vez, alimenta a alta dos preços. Já é comum vermos anúncios que ultrapassam R$ 60 mil por metro quadrado em imóveis de alto padrão. Ao limitar o potencial construtivo, o poder público não apenas mantém os preços elevados, mas também aprofunda desigualdades socioeconômicas, criando barreiras de acesso para uma parcela significativa da população que poderia estar vivendo nesta área.
 

O Trânsito Não É Uma Desculpa

Um dos argumentos frequentemente utilizados contra a verticalização e o aumento da densidade é o medo do agravamento do trânsito. No entanto, estudos mostram que cidades com maior densidade, quando bem planejadas, tendem a ter menos congestionamentos e melhor eficiência na mobilidade urbana. Quando mais pessoas vivem próximas a seus locais de trabalho, a quilometragem rodada (VKT) diminui, reduzindo a pressão sobre as vias e o transporte público. Portanto, a ideia de que aumentar a densidade nos Jardins causaria mais congestionamento é, na verdade, uma falácia.
 

A econometria do espaço urbano

Como destacado por Marc Barthélemy em seu estudo “A global take on congestion in urban areas” (2016), a relação entre densidade e tráfego não é linear. Cidades densas e bem estruturadas podem otimizar deslocamentos, ao passo que áreas menos densas muitas vezes dependem excessivamente do automóvel, exacerbando problemas de trânsito. Nesse sentido, o custo de manter os Jardins como uma área exclusiva reflete-se em um aumento de congestionamentos nas periferias de São Paulo, onde muitas pessoas precisam percorrer longas distâncias para chegar ao trabalho.
 

O Impacto Econômico da Exclusividade

A decisão de manter a baixa densidade nos Jardins tem um custo econômico e fiscal significativo. O déficit habitacional em São Paulo, combinado com um orçamento municipal pressionado, implica que reservar essa localização apenas para uma fração da população resulta em uma perda inestimável de valor imobiliário e de receitas fiscais, como o ISS e IPTU. Essa situação cria a necessidade de expandir a infraestrutura para a periferia—um processo custoso e ineficiente.
Imagine o impacto positivo que uma mudança de abordagem poderia trazer não só para a arrecadação, mas também para a qualidade de vida dos habitantes.
 

Melhorias na Infraestrutura

Libertar o potencial construtivo da região dos Jardins poderia ser alcançado através de três ajustes estratégicos no Plano Diretor e no zoneamento. A implementação da outorga onerosa do direito de construir (OODC) deve ser calibrada de maneira clara e alinhada ao mercado, com mecanismos que garantam transparência. Além disso, é crucial estabelecer um envelope morfológico que preserve a qualidade urbana, evitando a degradação da paisagem. Por fim, contrapartidas obrigatórias, como calçadas padrão e arborização, são essenciais para garantir que o crescimento venha acompanhado de melhorias na infraestrutura urbana.
 

O Futuro: Um Jardim Mais Inclusivo

Projetar um futuro onde mais pessoas possam viver nos Jardins não é apenas possível—é necessário. Estima-se que, adotando essas mudanças, poderíamos adicionar cerca de 40.000 novos moradores à região. Isso não apenas aumentaria a oferta de moradia, como também geraria receitas significativas que poderiam ser reinvestidas na melhoria da infraestrutura local, como a construção de uma nova linha de metrô, que facilitaria ainda mais a mobilidade na cidade.
 
Estudos realizados pelo Federal Reserve Bank de Nova Iorque indicam que áreas densas têm um potencial elevado para melhorar a produtividade urbana. A relação entre a proximidade do emprego e a qualidade de vida é direta; quanto mais pessoas residem pertinho do trabalho, menor é o tempo despendido em deslocamentos. Essa eficiência não apenas melhora a qualidade de vida, mas potencialmente transforma a dinâmica econômica da cidade, fomentando inovação e crescimento.
 
Entre o sonho e a realidade
 
É evidente que manter a baixa densidade nos Jardins representa uma escolha política que perpetua desigualdades e limita o potencial de crescimento econômico de São Paulo. Contudo, abrir mão dessa exclusividade em favor de uma cidade mais inclusiva e eficiente é um passo que pode transformar a metrópole em um verdadeiro exemplo de urbanismo sustentável.
 
São Paulo não pode se dar ao luxo de continuar congelando 5 km² centrais somente para poucos. O equilíbrio entre exclusividade e acessibilidade é um desafio, mas as alternativas existem, e os benefícios são claros. Ao buscar essa mudança, podemos criar uma cidade em que todos tenham a oportunidade de viver próximos ao seu trabalho, promovendo uma sociedade mais igualitária e eficiente.