A Allos deu o pontapé inicial para um dos seus movimentos mais ambiciosos em Campinas: um masterplan com 17 torres no entorno do Parque Dom Pedro, seu maior shopping no país. Após anos de espera, a companhia obteve as licenças para erguer as duas primeiras construções, um edifício corporativo triple-A e um hotel, ambos em parceria com incorporadoras especializadas. O empreendimento faz parte da estratégia da empresa de transformar terrenos ociosos em novos ativos de alta rentabilidade, reduzindo risco e ampliando o fluxo de consumidores para o shopping. No total, o projeto deve alcançar VGV de R$ 4,5 bilhões e 384 mil m² de área privativa, com estimativa de 30 mil pessoas a mais circulando na região quando tudo estiver pronto. A seguir, veja como essa tese imobiliária foi estruturada, por que Campinas entrou no radar e quais oportunidades esse plano pode abrir para o mercado:
Primeiros passos do masterplan
A Allos começou a tirar do papel um plano que estava no radar da companhia há duas décadas: transformar o entorno do Parque Dom Pedro, em Campinas, em um grande polo de uso misto. Depois de obter as licenças municipais, a operadora vai iniciar a construção dos dois primeiros edifícios do projeto, um corporativo triple-A e um hotel, ambos dentro de uma estratégia maior de ocupação inteligente do terreno. A movimentação marca a virada prática de um projeto que dependia de mudanças regulatórias e de uma leitura mais favorável do zoneamento urbano, algo que só se consolidou com o novo Plano Diretor da cidade.
Na prática, estamos falando de um megaprojeto da Allos em Campinas que prevê 17 torres ao todo, com potencial de gerar R$ 4,5 bilhões em VGV e 384 mil m² de área privativa. As duas primeiras estruturas terão perfis bem definidos: o edifício corporativo terá 24 lajes e 24,6 mil m² de ABL, enquanto o hotel contará com 224 unidades e 5,8 mil m² de ABL. As obras devem começar no segundo semestre e a entrega está prevista para cerca de três anos depois, abrindo caminho para uma transformação gradual do entorno do shopping e para a consolidação de uma nova centralidade urbana na região.
Por que Campinas virou prioridade
Campinas reúne alguns dos ingredientes mais valiosos para projetos de desenvolvimento imobiliário: densidade urbana, polo econômico forte, presença universitária, demanda corporativa e carência de certos formatos de produto. Segundo a própria Allos, a decisão de iniciar por um escritório e um hotel não foi aleatória. A região do Parque Dom Pedro apresenta oferta limitada desses ativos, incluindo espaços menores, como saletas e unidades voltadas a negócios de menor porte. Isso cria uma janela interessante para absorção de mercado, especialmente em um contexto em que empresas e investidores buscam localização estratégica, conveniência e infraestrutura completa.
Outro ponto central é a maturidade do terreno. O shopping foi inaugurado em 2002, e a companhia passou anos estudando como otimizar o uso das áreas adjacentes. Só que o ambiente regulatório travava o avanço. Com o novo desenho urbanístico, a empresa passou a enxergar viabilidade para o chamado masterplan, que combina diferentes usos em ciclos de implantação ao longo do tempo. Esse tipo de desenvolvimento costuma exigir visão de longo prazo, disciplina de capital e parceiros com expertise segmentada. Não por acaso, a Allos escolheu incorporadoras especializadas para tocar as primeiras frentes: a Aurea no corporativo e a Diamond no hotel. A lógica é simples e poderosa: cada player assume o que faz melhor, enquanto a dona do terreno captura valor com menor exposição de risco.
Esse modelo também dialoga com uma tendência mais ampla do setor: rentabilizar terrenos já pertencentes à companhia em vez de apostar em expansões greenfield, que hoje têm viabilidade mais apertada por causa dos juros elevados. A Allos já opera essa estratégia em outras praças do país, somando 72 contratos assinados com incorporadores e receita contratada de R$ 700 milhões. Em Campinas, a ambição é maior, mas a estrutura de execução segue a mesma racionalidade: transformar terra em ativo produtivo, com governança de parceiro, previsibilidade econômica e foco em regiões capazes de sustentar demanda por muito tempo.
Efeito para shopping e investidores
Além da conta financeira, o projeto tem um componente operacional importante: aumentar o fluxo qualificado para o Parque Dom Pedro e, por consequência, para os lojistas. A tese da companhia é que pessoas trabalhando e morando no entorno tendem a frequentar mais o shopping, ampliando recorrência e consumo. A estimativa é de cerca de 30 mil pessoas a mais circulando pela região quando as 17 torres estiverem concluídas, o que muda não apenas a dinâmica do bairro, mas também o potencial comercial do ativo. Em empreendimentos assim, o efeito de rede costuma ser tão relevante quanto o retorno imobiliário direto.
Para os investidores e parceiros envolvidos, a estrutura de permuta financeira também merece atenção. A Allos, como proprietária do terreno, fica com 50% do VGV total, enquanto a incorporadora parceira entra com execução e inteligência de produto. Esse arranjo ajuda a diluir risco, preservar capital e acelerar a monetização do ativo fundiário. É um formato que pode parecer técnico à primeira vista, mas que, no fundo, traduz uma estratégia bastante eficiente: capturar valorização futura sem assumir sozinha todo o custo e a complexidade do desenvolvimento.
A empresa também sinaliza um dado relevante para quem acompanha o mercado imobiliário corporativo: o perfil de público que passa a viver e trabalhar no entorno do shopping costuma frequentá-lo mais, em alguns casos até cinco vezes mais. Em praças como Recife e Goiânia, a Allos afirma já perceber efeito positivo nos ativos que contam com torres implantadas ao redor, com crescimento acima da inflação. Na leitura estratégica da companhia, isso reforça a tese de que o shopping deixa de ser apenas um ponto de compra e vira um polo de convivência, negócios e serviços. Para quem atua com marketing imobiliário, esse é um exemplo clássico de como localização, produto e ecossistema podem se combinar para gerar valor percebido e valor de mercado ao mesmo tempo.
Como a tese se expande para outras praças
O caso de Campinas não é isolado. A Allos já desenvolve uma frente semelhante no Shopping da Bahia, onde possui seis contratos assinados, todos residenciais e em sociedade com a Moura Dubeux. Esse movimento mostra que a companhia não está apenas “ocupando sobra de terreno”, mas desenhando um portfólio de projetos urbanos com vocação diferente em cada cidade. Em mercados mais maduros, a combinação entre shopping, moradia, hotelaria e escritórios tende a criar um ciclo virtuoso de permanência e circulação.
É exatamente aí que entra a visão de longo prazo: não se trata de abrir novas frentes indiscriminadamente, mas de selecionar projetos com absorção real e evitar excesso de oferta. O próprio CEO Rafael Sales indicou que a companhia enxerga como razoável lançar entre sete e 10 projetos por ano no país, sem exageros. Essa prudência é importante porque, em desenvolvimento imobiliário, velocidade sem demanda é receita para estoques longos e margens comprimidas. Em outras palavras, a estratégia da Allos combina ambição, seletividade e execução em etapas — um trio que costuma funcionar bem quando o mercado é analisado com lupa.
O que esperar dos próximos anos
As duas primeiras torres devem ser apenas o começo de uma transformação que pode levar de 10 a 15 anos para se completar. Esse horizonte é longo, mas coerente com a escala do plano. Um masterplan desse tamanho depende de licenças, absorção de mercado, coordenação entre usos e capacidade de manter o entorno competitivo ao longo do tempo. A Allos, por enquanto, não atua como incorporadora nas torres, mas como arquiteta do território: escolhe os projetos prioritários, define o ritmo e seleciona parceiros alinhados ao objetivo de capturar valor sem perder controle estratégico.
No curto prazo, a leitura da empresa é de que o corporativo e o hotel fazem mais sentido para a região, dada a demanda existente. No médio e longo prazo, porém, o potencial se amplia para outros formatos, como residencial de alto padrão, multifamily e produtos voltados a estudantes, impulsionados pela proximidade com o polo universitário de Campinas. Isso reforça o caráter flexível do plano: o terreno não está amarrado a uma única tese, e sim preparado para responder à evolução da cidade e da demanda. Para o mercado imobiliário, esse é um sinal importante de sofisticação estratégica.
Também vale notar que a empresa segue cautelosa em relação aos greenfields, em linha com a postura dominante do setor de shoppings. Embora ainda existam oportunidades para novas unidades nas grandes cidades, os juros altos continuam dificultando a viabilidade econômica de projetos do zero. Isso faz com que a valorização do solo urbano já detido por grandes grupos ganhe ainda mais relevância. Em um cenário assim, a megaprojeto da Allos em Campinas vira exemplo de como ativos maduros podem ser reconfigurados para gerar crescimento com menos risco e mais inteligência de portfólio.
Quando o terreno vira oportunidade
O que a Allos está fazendo em Campinas é mais do que lançar torres: é reposicionar um ativo urbano para capturar valor em múltiplas frentes. O shopping continua sendo a âncora, mas agora passa a conviver com escritórios, hotel, futura moradia e outros usos que tendem a fortalecer o entorno. Essa lógica amplia o potencial de receita, melhora a atratividade da região e cria uma narrativa muito poderosa para investidores, incorporadores e operadores.
No fim das contas, o projeto mostra como a combinação entre visão de longo prazo, parceiro certo e leitura apurada de demanda pode transformar um terreno ocioso em um ecossistema imobiliário robusto. Para o mercado, a mensagem é clara: quando a cidade abre espaço e a estratégia é bem desenhada, o valor não está só no que se constrói, mas no que se conecta. E é nessa conexão que o próximo capítulo de Campinas começa a ganhar forma.