Por que Manhattan voltou a acelerar

O mercado de escritórios de Manhattan está vivendo um daqueles momentos em que os números contam uma história maior do que o ciclo imobiliário. Entre janeiro e maio, foram alugados 19,6 milhões de pés quadrados no borough, um avanço de 10% sobre o mesmo período de 2025 e o melhor ritmo desde 2000, quando o estouro da bolha dot-com levou o mercado ao seu auge histórico. Desta vez, porém, o motor da demanda não é a internet nascente do fim dos anos 1990, mas sim a inteligência artificial, que voltou a reposicionar empresas, talentos e capital no mapa corporativo da cidade.

Para quem observa o setor de perto, o movimento faz sentido. Manhattan combina densidade urbana, prestígio, acesso a serviços e proximidade entre fundos, escritórios jurídicos, mídia e tecnologia. Isso cria um ambiente especialmente atraente para companhias que precisam contratar rápido, mostrar presença de marca e estar onde o dinheiro circula. Enquanto San Francisco segue como polo relevante de tecnologia, Nova York ganhou terreno com a explosão de startups de AI e com a necessidade de empresas em estágio inicial e intermediário de se aproximarem de investidores e clientes corporativos. Segundo dados citados pela Colliers e pela Cushman & Wakefield, a fatia de empresas de tech nas locações subiu para mais de 16% já no primeiro trimestre, com as companhias de AI respondendo por 56% dos contratos fechados no período. Isso ajuda a explicar por que o mercado de escritórios de Manhattan está mais aquecido, mais competitivo e, ao mesmo tempo, mais sensível a uma nova onda de expectativas.

A corrida das empresas de AI por espaço

O principal diferencial desta fase é que a demanda não vem apenas de uma retomada genérica da tecnologia. Ela é puxada por empresas de AI em diferentes estágios de maturação, desde startups ainda pequenas até nomes já conhecidos do mercado. No primeiro trimestre, cerca de 670 mil pés quadrados foram alugados por esse nicho, o que representou 5,6% de todas as locações de escritórios em Manhattan, contra apenas 1,9% em 2024. Em termos práticos, isso significa que um setor recém-emergente passou a disputar espaço com áreas tradicionais da economia nova-iorquina em um ritmo muito acima do esperado.

Esse apetite por metros quadrados tem uma lógica estratégica. Para muitas empresas de inteligência artificial, o escritório não é apenas um local de trabalho, mas um símbolo de credibilidade. Estar em Manhattan facilita recrutamento, reuniões com investidores e negociações com clientes enterprise, além de reforçar a percepção de que a companhia pertence ao primeiro escalão da inovação. O efeito é parecido com o observado no ciclo dot-com, mas com algumas diferenças importantes. Hoje, muitas dessas empresas já geram receita, têm acesso mais amplo a capital e, ao menos em tese, contam com fundadores e investidores mais atentos à disciplina financeira. Ainda assim, a velocidade do crescimento levanta dúvidas: nem toda expansão de espaço é acompanhada por expansão equivalente de quadro de funcionários ou de necessidade operacional.

Esse é o ponto que chama atenção de proprietários e analistas. A pressão atual não se resume a ocupar prédios; ela também muda a composição da demanda. As startups de AI tendem a preferir plantas mais abertas, boa infraestrutura, áreas de convivência e endereços com forte apelo de imagem. Isso favorece imóveis bem localizados e com padrão moderno, ao mesmo tempo em que reduz a atratividade de ativos antiquados ou mal posicionados. Em outras palavras, a AI não está apenas devolvendo vida ao mercado — ela está redesenhando o tipo de escritório que volta a ser desejado.

Os bairros que viraram vitrine da nova fase

Se Manhattan voltou a pulsar, isso não aconteceu de maneira uniforme. A disputa por espaços está concentrada em regiões com identidade forte e estoque que converse com a cultura das empresas de tecnologia. Midtown South segue como um dos principais focos, especialmente por reunir lofts, restaurantes e bares que ajudam a criar um ambiente mais informal e próximo do universo das startups. O problema é que a popularidade tem preço. Para companhias menores ou em fase inicial, os valores já se tornaram proibitivos em muitos endereços, forçando a busca por alternativas mais viáveis dentro do próprio borough.

É nesse contexto que o SoHo ganhou ainda mais força. A região passou a ser particularmente procurada após a OpenAI alugar escritórios no histórico Puck Building, em 2024, um movimento que ajudou a reforçar a imagem do bairro como endereço simbólico da nova economia. Em mercados imobiliários, esse tipo de ocupação funciona como uma âncora de reputação: uma empresa de referência valida o submercado, atrai atenção de outras firmas e acelera a percepção de que ali existe um ecossistema em formação. Agora, o próximo ponto de consolidação pode surgir perto de Hudson Square, onde a Anthropic estaria próxima de locar um espaço de 500 mil pés quadrados, segundo o Wall Street Journal.

Essa concentração territorial é importante porque mostra que o crescimento não está distribuído aleatoriamente. Ele segue a lógica dos clusters de inovação, em que proximidade física gera troca de talentos, networking e compartilhamento de serviços. Para o mercado imobiliário, isso é ouro. Quando um submercado se torna referência para um setor em expansão, os efeitos se espalham para aluguel, absorção, renovação de contratos e até para a valorização de ativos vizinhos. No entanto, também há um efeito colateral: a pressão sobre um número restrito de áreas acelera a elevação de preços e pode empurrar empresas menos capitalizadas para fora da disputa.

Aluguéis em alta e a sombra da bolha do passado

A aceleração da demanda já aparece com clareza nos preços. Em maio, o aluguel médio em Manhattan subiu para US$ 77,76 por pé quadrado, o nível mais alto desde agosto de 2020. Ao mesmo tempo, o estoque disponível caiu para 69,2 milhões de pés quadrados, o menor patamar desde outubro de 2020, segundo a Colliers. Menos espaço vazio e mais competição entre locatários são ingredientes clássicos de um ciclo favorável aos proprietários. Em tese, isso abre espaço para contratos mais longos, melhorias no poder de barganha dos donos dos imóveis e uma recuperação mais sólida do mercado de lajes corporativas.

Mas é justamente aqui que a memória do dot-com volta a ser útil. Na virada dos anos 2000, muita empresa de internet ocupou espaços maiores do que podia sustentar. Quando o capital secou, vieram as vacâncias, as renegociações forçadas e a devolução de áreas inteiras. Hoje, o cenário é diferente, mas não imune a exageros. O próprio mercado reconhece que parte dos escritórios locados por startups de AI está sobrando. De acordo com a JLL, até 60% dos espaços contratados por essas empresas seriam maiores do que o necessário para o número atual de funcionários. Isso indica uma possível discrepância entre ambição e uso real, algo que pode se tornar um problema se as rodadas de investimento desacelerarem ou se o crescimento do setor não acompanhar as expectativas iniciais.

Ao mesmo tempo, os proprietários afirmam estar mais preparados para avaliar risco. Eles argumentam que as companhias de AI têm receitas mais robustas do que as techs de 2000 e que o ecossistema de venture capital hoje é mais sofisticado. Isso é verdade em parte, mas não elimina o risco de euforia. Quando o dinheiro entra em excesso, a tentação de alugar espaço além da necessidade pode voltar com força. Para o mercado, a pergunta não é se a demanda é real — ela é. A dúvida é se ela será sustentável o bastante para justificar as atuais expectativas de preço e ocupação.

O que proprietários e investidores precisam fazer agora

Nesse ambiente, a estratégia vencedora é menos romântica e mais disciplinada. Para os proprietários, o momento é excelente para travar contratos longos, reforçar a qualidade dos ativos e selecionar melhor os inquilinos. Prédios bem localizados, com plantas flexíveis e amenidades compatíveis com a nova geração de empresas, tendem a capturar a maior parte da demanda. Já imóveis com baixa eficiência ou localização inferior podem ficar para trás, mesmo em um ciclo positivo.

Para investidores e analistas, vale observar não apenas a absorção bruta, mas também o perfil das empresas que estão puxando a expansão. Se o crescimento vier acompanhado de receita, contratação e maturidade operacional, o movimento pode sustentar uma nova fase de valorização. Se vier apenas de reservas de capital e de expectativas infladas, o risco de correção aumenta. Em mercados imobiliários, o ponto de equilíbrio costuma aparecer quando a narrativa encontra os fundamentos — e esse encontro nem sempre é imediato.

Quando a inovação muda o mapa da cidade

O que acontece em Manhattan vai além de uma boa estatística de ocupação. O que se vê agora é uma reconfiguração do papel da cidade como palco da inovação corporativa. A AI devolveu protagonismo aos escritórios porque precisa de algo que o trabalho remoto não entrega com a mesma força: convivência, velocidade de execução e presença estratégica. Nesse sentido, a expansão do setor ajuda a manter a relevância de áreas centrais que estavam sob pressão desde a pandemia.

Ao mesmo tempo, o mercado ainda está escrevendo sua próxima página. Se a inteligência artificial continuar gerando empresas bem capitalizadas, com operações crescentes e demanda consistente por espaço, Manhattan pode consolidar um novo ciclo de prosperidade imobiliária. Se, porém, a euforia superar a disciplina, o mercado poderá repetir velhos excessos com roupa nova. Para quem acompanha o setor, a lição é clara: as melhores oportunidades surgem quando a transformação é real, mas a prudência ainda dita o ritmo. E, neste caso, Manhattan parece estar exatamente nesse ponto de equilíbrio entre a chance e o teste.

No fim das contas, o endereço mais cobiçado de Nova York voltou a ser disputado porque reúne tudo o que a nova economia quer: prestígio, proximidade e sinalização de força. Mas nenhum ciclo imobiliário se sustenta apenas com entusiasmo. O futuro dos escritórios na ilha dependerá da capacidade das empresas de AI de transformar capital em receita, receita em permanência e permanência em ocupação duradoura. Até lá, o mercado segue em alta — com um olho no próximo contrato e outro, bem atento, à história de 2000.