A Multiplan começou o primeiro trimestre sob pressão em um ponto sensível do negócio: a inadimplência líquida dos lojistas avançou para 2,4%, puxada principalmente por disputas judiciais envolvendo reajustes de aluguel. O salto ante o mesmo período de 2025 chamou atenção do mercado, mas a companhia sustenta que o movimento tem caráter pontual, reforçando que litígios desse tipo fazem parte da rotina de uma operação com milhares de contratos e negociações constantes. O CFO Armando d’Almeida Neto afirma que, em muitas situações, a Justiça acaba decidindo o impasse quando não há acordo entre as partes. Apesar disso, o restante do balanço mostrou força operacional, com alta de vendas nas mesmas lojas, avanço da receita com aluguel e crescimento do lucro líquido. Ao mesmo tempo, despesas e provisões aumentaram, pressionando o EBITDA ajustado. Neste artigo, você vai entender o que está por trás da inadimplência, como o mercado reagiu e por que a tese de resiliência da companhia segue viva:
Pressão no caixa e base de comparação excepcional
No primeiro trimestre, a inadimplência dos lojistas na Multiplan subiu para 2,4%, acima dos 0,8% registrados no mesmo período de 2025. O avanço foi atribuído, em grande parte, a uma onda de disputas judiciais com inquilinos sobre reajustes de aluguel, um tema que, segundo a companhia, faz parte da rotina de quem opera uma base ampla de shoppings, contratos e renovações diárias. Para o CFO Armando d’Almeida Neto, não se trata de uma deterioração estrutural, mas de um episódio recorrente em ciclos de negociação mais duros, quando as partes não chegam a um acordo e a Justiça passa a arbitrar o valor final.
O executivo também destacou que a comparação com o ano anterior é particularmente difícil. Em 2025, a Multiplan teve a menor inadimplência líquida anual de sua história, com -0,4%, o que reduziu provisões e, por consequência, aliviou despesas operacionais ligadas aos shoppings. Em outras palavras, a fotografia atual parece pior não apenas pela alta da inadimplência, mas porque a régua anterior estava muito baixa. Esse detalhe importa porque afeta a leitura sobre recorrência, previsibilidade e margem, três elementos centrais para investidores que acompanham empresas de shoppings. A leitura interna da companhia é clara: o efeito é pontual, e não uma mudança de tendência no comportamento do portfólio.
Na prática, a pressão apareceu nas provisões. As despesas com shoppings quase dobraram no trimestre, chegando a R$ 54,8 milhões, refletindo a necessidade de reforçar a cobertura contábil diante dos atrasos. Ao mesmo tempo, o negócio principal continuou rodando com vigor. A companhia reportou alta de 5,1% nas vendas das mesmas lojas e crescimento de 6,6% na receita de aluguel, sinais de que o ambiente comercial permanece saudável. Para quem olha o setor imobiliário comercial, esse contraste é importante: o aumento de inadimplência pode gerar ruído no curto prazo, mas não necessariamente altera a qualidade do ativo quando o fluxo de clientes e o desempenho dos lojistas seguem positivos.
O same store rent também ajudou a sustentar a tese de resiliência. No trimestre, o indicador cresceu 3% em termos reais, mesmo com o IGP-DI em território negativo nos últimos 12 meses. Isso sugere capacidade de precificação e disciplina contratual, ainda que em um cenário de juros elevados e negociações mais sensíveis. Para um player com ativos premium, esse tipo de dado reforça a lógica de valor de longo prazo: mesmo quando um contrato vira disputa, a estrutura do portfólio continua permitindo reajustes e expansão de receita em bases consistentes.
O que dizem analistas e o mercado
A leitura dos analistas foi mais cautelosa, embora sem ruptura na visão sobre a empresa. A XP avaliou que a piora da inadimplência ofuscou parcialmente o restante da operação, que, no geral, mostrou indicadores sólidos. O banco destacou que o trimestre trouxe uma combinação curiosa: por um lado, o negócio avançou em vendas, receita e reajuste de aluguéis; por outro, a necessidade de provisões aumentou a percepção de pressão no resultado. É o tipo de movimento que não muda a história inteira, mas encarece o capítulo atual. Para o investidor, isso significa que a qualidade operacional segue presente, só que com mais volatilidade no curto prazo.
O Santander também acompanhou de perto o aumento da inadimplência, sobretudo porque o mercado tende a reagir mal quando vê indicadores de caixa e cobrança piorando em companhias intensivas em contratos. Ainda assim, o banco observou que, no fim das contas, as ações judiciais que elevaram os atrasos terminaram favoráveis à Multiplan. Esse detalhe ajuda a reduzir a leitura de risco sistêmico, já que parte do ruído veio de uma disputa contratual e não de um problema generalizado de ocupação, demanda ou capacidade de pagamento dos lojistas. Em termos de narrativa financeira, isso separa uma pressão conjuntural de um sinal de enfraquecimento estrutural.
Mesmo com o aumento das despesas, o lucro líquido da companhia subiu 35,1% no trimestre, para R$ 316,1 milhões, um resultado que ajuda a contrabalançar o susto inicial provocado pela inadimplência. O EBITDA ajustado, porém, recuou 3% e fechou em R$ 380 milhões, abaixo da estimativa do BTG Pactual em 6%. Segundo o banco, despesas operacionais e com juros mais altos pesaram no desempenho, o que é coerente com o ambiente macro atual. Em outras palavras, a empresa preservou rentabilidade líquida, mas sentiu o impacto na linha operacional, mostrando que a contabilidade do trimestre exigiu mais cautela na leitura.
O BTG deve revisar suas projeções em breve, mas já manteve recomendação de compra, apoiado no portfólio premium de shoppings e na expectativa de resiliência mesmo com juros ainda elevados. A mensagem implícita é importante: no setor imobiliário, ativos de alta qualidade tendem a atravessar períodos turbulentos com mais estabilidade. Por isso, ao avaliar a inadimplência dos lojistas na Multiplan, o mercado parece enxergar mais um ruído de curto prazo do que uma tese de deterioração duradoura. E, em um ambiente onde cada ponto percentual importa, essa distinção vale ouro.
Aluguéis maiores e portfólio premium
Do lado da companhia, a resposta para a pressão recente está na própria estratégia de ativos. O CFO afirmou que as melhorias feitas nos shoppings, somadas ao bom desempenho dos lojistas, criam espaço para cobrar aluguéis mais altos. Esse ponto é decisivo para entender a dinâmica da Multiplan: a empresa não depende apenas de ocupação, mas de qualidade de asset, tráfego, mix comercial e capacidade de extração de renda por metro quadrado. Em um portfólio premium, o aluguel não é um preço estático; ele reflete a força do empreendimento e o apetite do varejo por estar ali.
Esse movimento também conversa com o plano de expansão dos ativos, um dos focos da companhia neste ano. Ao ampliar e qualificar seus shoppings, a Multiplan busca reforçar a atratividade dos centros comerciais e, ao mesmo tempo, sustentar reajustes em meio a um cenário de consumo mais seletivo. A lógica é simples: quanto melhor o empreendimento, menor a chance de perda relevante de lojistas estratégicos e maior a margem para renegociação. Na prática, isso cria um ciclo virtuoso em que investimento em qualidade gera mais receita recorrente e fortalece a posição da companhia nas conversas contratuais.
O fato de o SSR ter avançado mesmo com inflação de referência negativa reforça esse raciocínio. Em mercados imobiliários comerciais, essa combinação é especialmente valiosa porque revela um poder de precificação acima da média. A empresa consegue capturar valor não apenas pela correção monetária, mas pelo desempenho econômico dos seus ativos. É exatamente aí que o investidor encontra o diferencial competitivo da Multiplan: ela opera em uma faixa superior do setor, com menor dependência de concessões agressivas e maior capacidade de defender preços. Para o mercado, isso reduz o risco de erosão de margem ao longo do tempo.
Além disso, a melhora do ambiente operacional dos lojistas ajuda a sustentar a narrativa de recuperação de vendas. Quando os inquilinos vendem mais, a tendência é que aceitem melhor os reajustes e tenham maior capacidade de absorver aluguel maior, mesmo em períodos de juros altos. A companhia, portanto, aposta em uma tese de longo prazo: qualidade do ativo, expansão disciplinada e monetização crescente do fluxo de consumidores. É uma equação conhecida no mercado imobiliário, mas que exige execução precisa para se manter firme em ciclos mais apertados.
O jogo continua nos shoppings
O trimestre da Multiplan mostrou que nem todo aumento de inadimplência significa uma fissura na tese de investimento. Às vezes, o ruído vem de disputas jurídicas específicas, base de comparação muito favorável ou provisões contábeis que sobem de forma temporária. Quando o restante da operação segue saudável, a leitura precisa ser mais cirúrgica do que alarmista. Foi justamente essa a mensagem passada pela companhia: os contratos seguem sendo negociados, a Justiça cumpre seu papel quando necessário e o negócio continua apoiado em ativos fortes, vendas sólidas e aluguéis com capacidade de evolução.
Para quem acompanha o setor imobiliário, o caso ilustra bem a diferença entre pressão pontual e deterioração estrutural. A inadimplência dos lojistas na Multiplan subiu, sim, mas ao lado de um lucro líquido em alta, receita avançando e portfólio defendendo preços. Isso não elimina os desafios de curto prazo, especialmente em um ambiente de juros elevados e custo financeiro maior, mas ajuda a enquadrar o trimestre dentro de um ciclo de ajustes e não de uma virada negativa. Em termos de estratégia, a companhia parece ter mantido o rumo com disciplina e, ao mesmo tempo, com flexibilidade para lidar com conflitos contratuais.
No fim das contas, a história que fica é a de um grupo que usa a qualidade do portfólio como escudo e como motor. Se houver disputa, há jurídico. Se houver pressão, há ativos premium. Se houver comparação difícil, há uma base excepcional para relativizar o choque. E se o mercado quiser respostas mais claras sobre o próximo passo, a Multiplan entrega exatamente isso: um negócio que combina resiliência, escala e margem para seguir crescendo. O jogo nos shoppings continua, e quem tiver leitura fina dos sinais tende a sair na frente.