O crescimento logístico dos bairros de SP em relação a Guarulhos e Cajamar

Os recentes estudos sobre a logística no Brasil vêm revelando um cenário surpreendente. O que muitos podem considerar como uma verdade estabelecida, que os grandes centros logísticos estariam limitados a regiões como Guarulhos e Cajamar, vem sendo desafiado por bairros de São Paulo. Segundo um índice produzido pela Cy Capital, os bairros paulistanos estão se destacando e superando essas cidades em atratividade para o setor logístico.
 

Bairros de São Paulo: Novos Centros Logísticos

Entre os bairros que se destacam nesse novo ranking estão a Vila Guilherme, Mooca, Parque Novo Mundo, Jaguaré e Jardim São Luís. Esses locais têm se mostrado não apenas viáveis, mas altamente desejáveis para operações logísticas, especialmente as relacionadas ao last mile, ou seja, a etapa final da entrega ao consumidor. No índice conhecido como ICMC Brasil, os pontos logísticos em São Paulo foram avaliados com base na densidade populacional e nas condições de acesso rodoviário.
 
Por exemplo, a Vila Guilherme, com sua localização estratégica próximo à Marginal Tietê, obteve a melhor pontuação. Este fator destaca a importância da conectividade com as principais vias da cidade, mesmo que a população efetiva do bairro seja menor se comparada a regiões como Itaquera, que possui mais de 200 mil habitantes, mas que não se saiu tão bem na avaliação geral.
 

A Metodologia do ICMC Brasil

O índice desenvolvido pela Cy Capital considera dois fatores principais: a densidade demográfica e a conectividade rodoviária. Com uma ponderação de 70% para a densidade populacional e 30% para a conectividade, fica claro que os bairros com maior concentração de pessoas têm uma vantagem competitiva. Isso porque a proximidade do consumidor final é um ativo crucial para operações logísticas.
 
Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital, enfatiza que mesmo hubs com menor conectividade podem ter uma alta atratividade se estiverem próximos a grandes populações. Por outro lado, a escassez de terrenos disponíveis dentro da cidade dificulta ainda mais a instalação de novas operações logísticas. A competição por espaço nas áreas urbanas está cada vez mais acirrada, com o residencial também competindo por esses locais.
 

Desafios e Oportunidades

Os desafios enfrentados por desenvolvedores e empresas logísticas em São Paulo vão além da simples falta de espaço. A necessidade de se adaptar às demandas do mercado e à realidade urbana traz um conjunto diversificado de obstáculos. Hoje, muitas empresas têm recorrido à requalificação de áreas industriais e galpões desativados, uma tendência que vem ganhando força. Um exemplo notável é o projeto realizado pela australiana Goodman, que recentemente entregou um retrofit no Jaguaré, agora locado pelo Mercado Livre.
 
Muitos setores estão começando a perceber que a área metropolitana de São Paulo pode oferecer ambientes logísticos superiores aos de Guarulhos e Cajamar. Apesar de já serem considerados polos logísticos, a evolução do cenário competitivo e a demanda crescente nos bairros paulistanos têm mostrado que o mercado de logística pode ser mais dinâmico do que se pensava anteriormente.
 

Cenários de Crescimento e Expectativas Futuras

Com o crescimento das operações last mile, podemos esperar um aumento no número de empreendimentos logísticos em bairros de São Paulo. Analisando o ranking, é possível observar que diversos submercados em São Paulo estão bem posicionados, com a maioria deles recebendo investimentos significativos.
 
Esse cenário não é apenas positivo para os investidores, mas gera oportunidades de emprego, impulsiona a economia local e promove um desenvolvimento urbano sustentável. Empresas que buscam inovação e eficiência em suas operações logísticas terão um campo fértil para explorar, especialmente em regiões onde a densidade demográfica se alia à infraestrutura rodoviária.
 

Ranking de Atratividade Logística

Para aqueles que estão acompanhando as mudanças no mercado, aqui estão os cinco primeiros colocados no ranking de atratividade logística da Cy Capital, com suas respectivas quantidades de galpões e Área Bruta Locável (ABL):
 

• Vila Guilherme – 25 galpões e 302 mil m² de ABL
• Mooca – 40 galpões e 105 mil m² de ABL
• Parque Novo Mundo – 9 galpões e 196 mil m² de ABL
• Jaguaré – 16 galpões e 256 mil m² de ABL
• Jardim São Luís – 21 galpões e 211 mil m² de ABL

 
Esses dados demonstram a robustez da infraestrutura logística em bairros de São Paulo, uma realidade que não deve ser ignorada tanto por investidores quanto por agentes do mercado imobiliário.
 

Reflexões Finais Sobre o Futuro Logístico

À medida que o mercado logístico continua a evoluir, é fundamental reconhecer a força crescente dos bairros de São Paulo. Com uma combinação de alta densidade populacional e acessibilidade a vias importantes, esses locais estão moldando um novo paradigma para o setor. Eles não apenas superaram Guarulhos e Cajamar em atratividade, mas também estão redefinindo o que significa ser um hub logístico.
 
Se você está pensando em investir ou entrar no mercado logístico, talvez seja hora de olhar com novos olhos para os bairros de São Paulo. A dinâmica atual pode estar criando oportunidades inesperadas que prometem transformar o futuro logístico da região.