O mercado imobiliário está em constante transformação e, entre as novidades, as fachadas ativas têm gerado intensos debates sobre seu valor real. Apesar de sua introdução no Plano Diretor de São Paulo em 2014, que visava revitalizar áreas urbanas, a demanda ainda não acompanhou a oferta. A recente tentativa da incorporadora You,inc de leiloar fachadas ativas em áreas valorizadas, como Pinheiros e Brooklin, resultou em frustração, com nenhum lance recebido, o que coloca em evidência a dificuldade na precificação e a falta de interesse do mercado.
Enquanto isso, muitos desses espaços permanecem desocupados, caracterizando o fenômeno das “fachadas fantasmas”. O desafio é grande, pois as incorporadoras carecem de experiência no setor varejista, o que verdadeiramente subestima ou superestima esses ativos. No entanto, inovações como leilões de fachadas com preços realistas podem ser a chave para o futuro desse mercado. Prepare-se para entender melhor as nuances das fachadas ativas e suas repercussões no cenário urbano:
Quanto vale uma fachada ativa? A verdade que poucos conhecem
A dinâmica do mercado imobiliário é repleta de nuances e surpresas, e um dos temas que tem gerado bastante discussão nos últimos tempos é o valor das fachadas ativas. Com a recente tentativa de venda dessas fachadas por meio de leilões, ficou claro que o setor ainda está buscando entender quanto realmente vale este tipo de ativo. Nem mesmo as incorporadoras parecem ter uma resposta concreta, o que levanta muitas questões sobre a precificação e viabilidade deste modelo.
A Inovação dos Leilões e a Realidade do Mercado
Recentemente, a incorporadora You,inc decidiu apostar em uma abordagem inédita para comercializar suas fachadas ativas. A empresa levou cinco unidades para um leilão na plataforma Bayit, na esperança de transformar ativos que, segundo eles, se tornaram uma verdadeira dor de cabeça em liquidez. No entanto, o resultado foi alarmante: nenhuma das fachadas recebeu um único lance, apesar de estarem localizadas em áreas valorizadas como Pinheiros, Brooklin e Vila Mariana.
O preço mínimo estipulado pela incorporadora girava em torno de R$ 8 mil por metro quadrado, um valor que, ao que parece, não atraiu o interesse do mercado. Para efeito de comparação, um apartamento em Campo Belo que também estava à venda no mesmo portal registrou 50 lances e foi arrematado por R$ 3,5 milhões, embora seu valor inicial fosse de R$ 4,5 milhões e o primeiro lance tenha começado em R$ 2,7 milhões. O CEO da Bayit, Avraham Dichi, destacou que a diferença se dá porque o mercado encontrou um preço para os apartamentos, enquanto a avaliação das fachadas ativas ainda está nas mãos de incorporadores que as precificam como se fossem unidades residenciais.
O Que Faz uma Fachada Ativa Valiosa?
As fachadas ativas foram introduzidas no Plano Diretor de São Paulo de 2014, com o intuito de revitalizar ruas em áreas densamente povoadas. Essas fachadas têm benefícios significativos, pois não consomem o coeficiente de aproveitamento dos projetos e podem aumentar a área construída entre 20% e 50%, sem a necessidade de pagar qualquer outorga adicional. Além disso, são obrigatórias em terrenos acima de 10 mil m² situados perto de estações de metrô ou corredores de ônibus.
Entretanto, a prática mostra que muitos desses espaços não estão sendo planejados de forma eficaz. A Associação Comercial de São Paulo aponta que entre 60% e 80% das fachadas ativas estão desocupadas, algumas sem nenhuma placa de “aluga-se”. Isso indica que a demanda não acompanha a oferta, resultando em inúmeras “fachadas fantasmas”.
As falhas técnicas em diversos projetos são frequentemente citadas como problemas críticos. Desde pé-direito inadequado a falta de áreas para carga e descarga, passando por ventilação insuficiente e ausência de vagas de estacionamento, muitos aspectos estão contribuindo para a baixa procura. Mais preocupante ainda, é que as lojas muitas vezes chegam ao mercado sem atender à demanda real existente nas regiões onde estão localizadas.
Desafios na Precificação das Fachadas Ativas
Um dos principais desafios enfrentados pelas incorporadoras na precificação das fachadas ativas é a falta de experiência no setor varejista. A maioria delas é especializada em imóveis residenciais e, consequentemente, não dispõe do know-how necessário para vender lojas de maneira eficaz. Isto leva a uma subestimação ou superestimação dos valores, criando um cenário confuso tanto para os consumidores quanto para os investidores.
Conforme ressaltado por Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP, a realização de leilões a partir de preços mais baixos pode ser uma saída viável para determinar o verdadeiro valor de mercado das fachadas ativas. Essa abordagem ainda é pouco comum, mas pode ser essencial para acelerar o processo de liquidação e revelar o ponto de equilíbrio entre oferta e demanda.
A Visão Futurista: Leilões Como Solução
Em busca de mudar essa realidade, a plataforma Bayit está desenvolvendo uma estratégia de leilões desde o lançamento de novos empreendimentos, apresentando as fachadas logo no início, com preços mais realistas. A expectativa é que os leilões ajudem a estabelecer um feedback mais rápido sobre o que o mercado realmente valoriza. O plano inclui negociações com incorporadoras para leiloar fachadas em locais como Morumbi e Freguesia do Ó, com valores iniciais em torno de R$ 4,5 mil por metro quadrado.
Esta inovação pode levar a uma maior liquidez no setor e ajudar a evitar que ativos permaneçam parados, o que, segundo Avraham Dichi, não é uma opção viável. “Ninguém pode se dar ao luxo de deixar ativos parados”, defende ele, enfatizando a importância de um approach mais dinâmico e flexível.
Fachadas Fantasmas e a Necessidade de Mudanças
Atualmente, as fachadas que estão funcionando no mercado são predominantemente ocupadas por redes de conveniência e serviços rápidos, como Oxxo e Minuto Pão de Açúcar. O que acontece com as fachadas que não conseguem atrair inquilinos? Elas se tornam, de fato, “fachadas fantasmas”, representando um investimento perdido. E a questão que paira no ar é: o que os incorporadores farão com os espaços já entregues que não estão gerando retorno?
As declarações dos próprios incorporadores revelam um desejo de construir melhor no futuro, mas isso levanta a pergunta sobre o que será feito para reverter os efeitos da má administração do passado. O aprendizado é claro: a experiência adquirida deve resultar em projetos mais bem elaborados que estejam mais alinhados às necessidades reais do mercado.
Refletindo sobre o Futuro das Fachadas Ativas
O dilema envolvendo o valor das fachadas ativas é complexo e cheio de nuances que vão muito além da simples questão da precificação. A intersecção entre a legislação, planejamento urbano e a dinâmica de mercado cria um cenário que ainda precisa ser melhor compreendido por todas as partes envolvidas. As inovações propostas, como os leilões, podem oferecer uma nova perspectiva e uma esperança de revitalização para esses ativos que estão perdendo espaço.
No fim das contas, a chave para solucionar os impasses do mercado imobiliário em relação às fachadas ativas poderá residir na adaptação e flexibilidade. Integrar as lições do passado e aplicar uma abordagem mais centrada no cliente poderia ser a resposta para transformar um panorama atualmente sombrio em uma oportunidade vibrante. Afinal, mais do que números, o que realmente importa é como esses espaços podem voltar a ser relevantes e rentáveis dentro do contexto urbano em constante mudança.