Os players regionais estão transformando o cenário dos galpões logísticos no Brasil, alcançando, pela primeira vez, uma posição de destaque na entrega desses espaços, superando os tradicionais grandes investidores. Segundo a consultoria Erea, no segundo semestre deste ano, 53% dos 2,3 milhões de metros quadrados previstos para serem entregues virão de desenvolvedores locais.
Essa mudança é significativa, pois acompanha o aumento da demanda por fretes mais curtos fora dos grandes centros, como São Paulo, que ainda mantém sua liderança, mas enfrenta concorrência crescente de estados como Santa Catarina e Pernambuco. Além disso, a nova dinâmica do mercado exige que os projetos sejam pré-locados antes da entrega, refletindo um desafio maior para os desenvolvedores regionais. O que se vê é uma descentralização promissora que pode reconfigurar o setor logístico nacional.
Prepare-se para descobrir como esses pequenos gigantes estão moldando o futuro do mercado imobiliário:
Players regionais vão liderar entrega de galpões pela 1ª vez
Os players regionais estão mudando o cenário do mercado de galpões logísticos no Brasil, e pela primeira vez, eles se destacam na entrega desse tipo de espaço, superando os grandes investidores que tradicionalmente dominavam este setor.
Dados da consultoria Erea revelam que, do total de 2,3 milhões de metros quadrados previstos para serem entregues no segundo semestre, impressionantes 1,2 milhão de m² — ou 53% — serão provenientes de desenvolvedores regionais ou menos profissionalizados. Esta é uma nova era que demonstra a força crescente dos pequenos players em um mercado que, até então, era liderado por grandes nomes como HSI Investimentos e Patria.
Essa mudança de protagonismo não deve ser subestimada. O primeiro semestre de 2025 já mostrava resultados significativos, com 35% dos 904 mil m² de estoque entregue fora de São Paulo, geridos por esses desenvolvedores locais. Enquanto São Paulo ainda consiste no maior mercado consumidor, com muitos projetos no chamado Raio 30, cidades fora do Sudeste estão vendo um aumento na oferta de galpões, algo que atende diretamente à demanda dos consumidores por fretes mais curtos.
A Nova Era dos Desenvolvedores Regionais
Historicamente, a taxa de vacância nacional não era grandemente impactada pelos empreendimentos de investidores menores. No entanto, a dinâmica atual sugere uma mudança importante. Hoje, os projetos precisam ser previamente alugados antes mesmo da entrega, o que exige um nível de planejamento e execução sem precedentes. Para que um condomínio logístico ou BTS seja construído do zero, a necessidade de contratos de pré-locação varia entre R$ 28 e R$ 32/m², valores que ultrapassam a média histórica brasileira, que atualmente está em R$ 27,4/m².
Clarisse Etcheverry, CEO da Erea, destaca a complexidade desse novo cenário: “Os projetos no pipeline precisam sair totalmente locados. Isso garante a entrega no prazo. Caso contrário, muitos serão empurrados para o primeiro tri de 2026.” A pressão para que esses contratos sejam firmados é intensa, pois isso afeta tanto a lucratividade quanto a sustentabilidade a longo prazo desses projetos.
Expansão Além de São Paulo
Embora São Paulo continue a liderar, com 31% do novo estoque projetado para o próximo semestre, os estados seguintes mostram um crescimento interessante: Santa Catarina representa 25% e Pernambuco 16%. Isso evidencia uma descentralização significativa que pode alterar o futuro do setor logístico no Brasil. Essa movimentação reflete uma adaptação às novas realidades econômicas e às necessidades do mercado.
Muitos dos grandes players, que tradicionalmente focavam todos os seus esforços na capital paulista, agora enfrentam o desafio de expandir para o interior do país. A expansão para regiões menos saturadas só ocorrerá em virtude de uma demanda contratada substancial, o que torna o papel dos players regionais ainda mais crucial. Entre os poucos dispostos a apostar em locais menos óbvios, a Log é um exemplo que se destaca. A empresa tem investido em educação do mercado local, visando um retorno sustentável a médio e longo prazo.
Apressar o Passo ou Enfrentar o Risco?
A inovação e o dinamismo dos players regionais trazem um grande potencial, mas também diferenças significativas em termos de risco. A pressão sobre o custo do capital pode influenciar drasticamente os planos de desenvolvimento. Com a estratégia de crescimento mais agressiva, os players regionais enfrentam o duplo desafio de garantir locações e ao mesmo tempo lidar com a oscilação do mercado financeiro.
Com a expectativa de que as entregas do segundo semestre levem o Brasil a fechar o ano com cerca de 3,8 milhões de m² de novos estoques, a situação atual é promissora. No entanto, vale ressaltar que o estoque total já atinge 50,4 milhões de m², e a taxa de vacância no setor está em seu menor patamar histórico, de 7,2%. Esses números indicam um mercado ativo, mas também um ambiente onde oportunidades e desafios coexistem.
Conclusão: Um Novo Capítulo no Mercado Imobiliário
Este momento representa uma virada significativa na logística e na construção de galpões no Brasil. Os players regionais, agora em ascensão, estão prontos para se tornarem protagonistas em um setor que sempre foi dominado por grandes nomes. Enquanto a maior parte das entregas está concentrada em São Paulo, não se pode ignorar o potencial de outras regiões que buscam atender a demanda crescente por espaços logísticos eficazes.
Estar atento a essas mudanças é vital para quem atua no mercado imobiliário. À medida que os desenvolvedores regionais se consolidam, a necessidade de inovação e adaptação será fundamental para que a indústria continue a prosperar. A jornada apenas começou, e o futuro promete ser dinâmico e repleto de oportunidades.